"Kliniken und Hochschulen arbeiten gern mit Stratus": Interview mit Melanie Balzer

Melanie Balzer ist Diplom-Wirtschaftsingenieurin (FH) Immobilienwirtschaft und führt das Stratus-Team von Basler & Hofmann Deutschland. Sie arbeitet im Görlitzer Büro von Basler & Hoffmann.

Was ist Immobilienportfolio-Management?

Melanie Balzer: Ein Immobilienportfolio umfasst mehrere Immobilien, die gemeinsam verwaltet werden. Beim Immobilienportfolio-Management geht es darum, die Gesamtheit aller Objekte unabhängig vom einzelnen Gebäude so zu steuern, dass der Funktions- und Werterhalt aller Immobilien gemäss ihrer spezifischen Verwendung und der zwischen ihnen bestehenden Abhängigkeiten langfristig gesichert ist.

Warum ist Immobilienportfolio-Management für Krankenhäuser und Hochschulen gleichermassen relevant?

Die Immobilienverantwortlichen in einem Krankenhaus oder in einer Hochschule müssen mit begrenzten finanziellen und räumlichen Ressourcen eine funktionale, wirtschaftliche und nachhaltige Infrastruktur bereitstellen. Dabei stellen sie sich Fragen wie:

• In welchem Zustand sind meine Gebäude und wie entwickeln sie sich in den kommenden Jahren?
• Bei welchen Gebäuden besteht akuter Handlungsbedarf?
• Wo werden in absehbarer Zeit wie hohe Investitionen nötig?
• Welche Flächen werden künftig benötigt, wo liegen Reserven oder Ineffizienzen?
• Wie überzeuge ich meine Stakeholder von der Notwendigkeit der Massnahme?

Entscheidend ist dabei, dass Immobilien kontinuierlich instandgehalten werden, damit sie über Jahrzehnte hinweg nutzbar bleiben.

Warum sollten Krankenhäuser und Universitäten ihrer Immobilienportfolios strategisch managen?

Medizinische Versorgung bzw. Bildung findet in Räumen statt. Sowohl bei Krankenhäusern wie auch bei Hochschulen sind die Gebäude die zentralen Werkzeuge der Leistungserbringung und damit der Wertschöpfung. Wie effizient sie genutzt werden, schlägt unmittelbar auf das Geschäftsergebnis durch.

Das gilt übrigens nicht nur für private Einrichtungen. Praktisch alle Gesundheitsdienstleiter und Bildungseinrichtungen stehen unter Kostendruck, sei es aufgrund der knappen öffentlichen Mittel, sei es aufgrund interner Gewinnerwartungen und -vorgaben.

Was können die Betreiber mit einem strategischen Ansatz erreichen?

Mit einem strategischen Ansatz können die Betreiber unnötige Kosten vermeiden und Investitionen zielgerichteter ausführen. Zusätzlich hilft eine strategische Perspektive die unterschiedlichen Interessen von Patienten bzw. Studierenden, Personal und Betreibern bzw. Trägern besser auszubalancieren.

Was haben Klinken und Hochschulen gemeinsam?

Strukturell gesehen befinden sich Kliniken und Hochschulen in einer vergleichbaren Situation. Viele Immobilien sind sanierungsbedürftig, während Bau- und Betriebskosten stetig steigen. Hinzu kommen hohe Investitionen für die grüne Transformation bzw. CO₂-Abgaben und komplexe Vorgaben der EU-Taxonomie, die die Finanzierung verteuern. Krankenhäuser sehen sich zudem einen chronischen Unterfinanzierung durch Bund und Länder ausgesetzt. Hochschulen haben oft keine eigene Bauherrenrolle.

Mit welchen Herausforderungen sehen sich Kliniken und Hochschulen konfrontiert?

Die damit verbundenen operativen Herausforderungen sind vielfältig: Altbestände nutzen fossile Energien, technische Anforderungen ändern sich laufend und personelle Ressourcen sind knapp. Nicht selten fehlen auch aktuelle Bestandsunterlagen.

Wie lösen Krankenhäuser und Universitäten diese Herausforderungen heute?

Natürlich wollen alle das Beste aus ihrem Gebäudebestand herausholen. Dafür sind gute Entscheidungen nötig und diese können nur so gut sein, wie die Daten, auf deren Basis sie getroffen werden. Es gibt eine Vielzahl von Software-Lösungen, die Daten bereitstellen. Das reicht von Excel für Finanzplanung und Bestandsübersicht über mehr oder minder massgeschneiderte ERP-Systeme bis hin zu spezifischen Energiemonitoring-Tools. An Daten herrscht kein Mangel, oft aber am Überblick.

Was braucht es um den Überlick zu behalten oder zu gewinnen?

Viele Lösungen sind perfekt für einzelne Fragestellungen an einzelnen Gebäuden, andere liefern Daten zur finanzwirtschaftlichen Steuerung des gesamten Gebäudebestands. Allerdings sind diese Tools meist nicht in der Lage, die strategische Perspektive des Immobilienportfolios zu unterstützen und Informationen für beides, also für das technische und das kaufmännische Gebäudemanagement bereitzustellen. Aber genau darauf kommt es an.

Was sollte eine Software-Lösung können?

Um gute, das heisst technisch und kaufmännisch optimale Entscheidungen zu treffen, ist nicht nur eine tiefe und fachlich versierte Kenntnis des gesamten Immobilienportfolios erforderlich, sondern es ist auch erhebliches Grundlagenwissen im Bau- und Immobilienbereich vonnöten. Stratus hat den Vorteil, dass dieses Wissen schon eingebaut ist. Damit wird es auch für Nichtfachleute zu einem einfach zu bedienenden Instrument.

Welche Unterstützung kann Stratus Krankenhäusern und Hochschulen geben?

Die Immobilienverantwortlichen können von Stratus laufende Instandsetzungen und Umbau- und Neubauprojekte erfassen und planen. Sie können die Effekte und Wechselwirkungen auf den baulichen und energetischen Zustand simulieren. Mit dem in der Software eingebauten Immobilienwissen ist es leicht, langfristige Budgets aufzustellen, Investitionspläne zu entwickeln und laufend zu optimieren.

Wie unterstützt Stratus bei der Nachhaltigkeit?

In puncto Nachhaltigkeit glänzt Stratus mit der Fähigkeit, die Objekte mit den grössten baulichen und energetischen Synergien zu identifizieren. Das ist entscheidend, um realistische CO2-Absenkpfade zu finden und die nachhaltige Transformation des Immobilienportfolios kosteneffizient anzugehen.

Melanie Balzer kombiniert langjährige Erfahrung in der Objekt- und Projektplanung mit fundiertem Wissen im strategischen Immobilien- und Fördermittelmanagement. Als DGNB-Consultant und Expertin für nachhaltige Immobilienstrategien begleitet sie Städte, Gemeinden und institutionelle Immobilieneigentümer dabei, ihre Immobilienportfolios zukunftsfähig zu entwickeln, Investitionen klug zu priorisieren und Fördergelder optimal einzusetzen. So verbindet sie praxisnahe Ingenieurkompetenz mit strategischem Blick für nachhaltige Wertsteigerung. 

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