Werkeigentümerhaftung: Das unterschätzte Risiko für Eigentümer

Aussagen wie diese hört man von Eigentümern von Gebäuden und Anlagen (Werken) regelmässig:

«Wir haben die Verwaltung mit dem Unterhalt beauftragt und wussten nichts von der Gefahr.»

«Der Hauswart hat doch ein Warnschild aufgestellt.»

«Das Geländer entsprach den bewilligten Plänen des Architekten und wurde von der Baubewilligungsbehörde abgenommen.»

Dahinter steht nicht selten die Annahme, mit der Übertragung der Erstellung oder des Unterhalts an Dritte werde zugleich das Haftungsrisiko ausgelagert. Diese Vorstellung ist nachvollziehbar, insbesondere bei Eigentümern, die nicht nur eine einzelne Liegenschaft, sondern ganze Immobilienportfolios halten oder bewirtschaften. 

Rechtlich greift sie jedoch zu kurz: Gegenüber geschädigten Personen bleibt grundsätzlich der Werkeigentümer das gesetzliche Haftungssubjekt.

Die Werkeigentümerhaftung nach Art. 58 OR setzt kein Verschulden des Eigentümers voraus; sie ist eine sogenannte Kausalhaftung. Eine Haftung kommt deshalb bereits dann in Betracht, wenn ein Gebäude oder ein anderes Werk aufgrund fehlerhafter Planung, nicht ordnungsgemässer Herstellung oder mangelhaften Unterhalts bei bestimmungsgemässer Nutzung nicht die erforderliche Sicherheit bietet und dadurch einen Schaden verursacht. 

Ob der Eigentümer den Mangel kannte oder persönlich hätte verhindern können, ist für die Haftung nach Art. 58 OR grundsätzlich unerheblich.

Der rechtliche Werkbegriff ist weit, aber nicht unbegrenzt. Davon erfasst werden nicht nur Gebäude und deren Bestandteile wie Geländer, Treppen, Zufahrten und Parkplätze, sondern auch technische Anlagen und beispielsweise festinstallierte Spielgeräte. Nicht immer ist deshalb auf den ersten Blick erkennbar, wo eine Gefahrenquelle besteht und wem sie rechtlich zuzurechnen ist.

Besonders anspruchsvoll ist sodann die Klärung der Frage, ob tatsächlich ein Werkmangel vorliegt bzw. ein Werk die «erforderliche Sicherheit» bei dessen bestimmungsgemässen Benützung aufweist. 

Welche Rolle spielen die Zweckbestimmung des Werks (Einfamilienhaus, Gebäude mit Publikumsverkehr, öffentliche Strasse) und die Eigenverantwortung der Benützer? Muss das Werk stets auf dem neusten technischen Stand sein? Welche Bedeutung haben SIA-Normen mit Blick auf die Werkeigentümerhaftung tatsächlich? Schliesst die Einhaltung der Baubewilligung und die Genehmigung des Werks durch die Baupolizei einen Werkmangel aus? Haben wirtschaftliche Interessen des Werkeigentümers einen Einfluss auf die Unterhaltspflichten? 

Mit Beginn der kalten Jahreszeit werden Hauswarte vielerorts angewiesen, bei Schnee und Eis Warnschilder aufzustellen. Doch Vorsicht: Ein Warnschild allein befreit die Eigentümerschaft nicht in jedem Fall von ihrer Haftung. Je nach den konkreten Umständen kann sie trotz Warnung verpflichtet sein, die Gefahrenstelle zu räumen oder Salz zu streuen. 

Die Gerichtspraxis zeigt: Gerade vermeintlich alltägliche Situationen können komplexe Haftungsfragen aufwerfen, mit erheblichen finanziellen Folgen. Immobilienverantwortliche sind daher gut beraten zu verstehen, wer unter welchen Voraussetzungen haftet, wo typische Fehleinschätzungen liegen und mit welchen Massnahmen Eigentümer ihre Haftungsrisiken reduzieren können.

Über den Autor:

Ivo Hartmann (zum Profil auf LinkedIn) ist Rechtsanwalt bei Gründler & Partner, St. Gallen und Immobilienrechtsexperte. 

Der Autor ist Sprecher am Stratus Convent 2026 am 29. Oktober 2026 in Zürich.

In seinem Vortrag «Werkeigentümerhaftung: Was Eigentümer wissen müssen» bietet er einen praxisorientierten Einstieg in das Thema. Anhand konkreter Beispiele und ausgewählter Gerichtsentscheide zeigt er auf, wer unter welchen Voraussetzungen haftet, wo typische Fehleinschätzungen liegen und mit welchen Massnahmen Eigentümer ihre Haftungsrisiken reduzieren können.

Die Teilnahme ist kostenlos. Die Plätze sind limitiert.

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