Alles Wissenswerte über die Werkeigentümerhaftung nach Art. 58 OR

Was ist die Werkeigentümerhaftung?

Die Werkeigentümerhaftung ist eine gesetzliche Haftung des Eigentümers für Schäden, die sein Werk verursacht. Rechtliche Grundlage bildet Art. 58 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR). Stürzt etwa eine Person auf einer vereisten Treppe, löst sich ein Fassadenteil oder gibt eine Brüstung nach, so haftet grundsätzlich der Eigentümer des betroffenen Werks.

Der Gedanke dahinter ist einfach, denn wer die wirtschaftlichen Vorteile eines Werks geniesst, soll auch für jene Schäden einstehen, die aus dessen mangelhaftem Zustand entstehen. Die Werkeigentümerhaftung wirkt damit also präventiv. Sie schafft für Eigentümer den klaren Anreiz, sicher zu bauen und den Unterhalt konsequent zu betreiben.

Was ist eine Kausalhaftung?

Die Werkeigentümerhaftung zählt zu den einfachen Kausalhaftungen. Die Bedeutung dieser Kausalhaftung lässt sich in einem Satz zusammenfassen, denn massgebend ist allein der ursächliche Zusammenhang zwischen dem Mangel und dem Schaden, während ein Fehlverhalten des Eigentümers unerheblich bleibt. Fachlich spricht man deshalb von einer verschuldensunabhängigen Haftung.

Diese Konstruktion macht die Werkeigentümerhaftung in der Schweiz zu einem der strengeren Haftungstatbestände im Privatrecht. Sie greift selbst dann, wenn der Eigentümer vom Mangel nichts wusste.

Was regelt Art. 58 OR?

Art. 58 Abs. 1 OR hält fest, dass der Eigentümer eines Gebäudes oder eines anderen Werks den Schaden ersetzen muss, der durch dessen fehlerhaften oder schlecht unterhaltenen Zustand entsteht. Den vollständigen Gesetzestext finden Sie auf der offiziellen Publikationsplattform des Bundes unter Art. 58 OR.

Das Gesetz unterscheidet drei Arten von Mängeln, die eine entsprechende Haftung auslösen.

• Fehlerhafte Anlage: Der Mangel liegt bereits in der Planung und Konzeption, etwa bei einer fehlenden Absturzsicherung, einer zu steilen Treppe oder einer ungenügenden Beleuchtung in der Tiefgarage.
• Fehlerhafte Herstellung: Die Planung war korrekt, die Ausführung dagegen mangelhaft, beispielsweise bei einer schlecht verankerten Fassadenverkleidung oder einem falsch montierten Geländer.
• Mangelhafte Unterhaltung: Das Werk war ursprünglich einwandfrei, wurde jedoch ungenügend gewartet, wie bei einem ungeräumten Zugangsweg, korrodierten Halterungen oder einer defekten Beleuchtung.

Für Immobilienportfolioverantwortliche ist die dritte Kategorie die wichtigste, denn Anlage- und Herstellungsmängel entstehen einmalig bei der Erstellung, Unterhaltsmängel dagegen laufend, in jedem Objekt und über den gesamten Lebenszyklus hinweg.

Rückgriff nach Art. 58 Abs. 2 OR

Art. 58 Abs. 2 OR enthält eine für Eigentümer zentrale Bestimmung, denn der Rückgriff auf Dritte bleibt vorbehalten. Gegenüber der geschädigten Person haftet der Eigentümer zwar in jedem Fall zuerst. Anschliessend kann er jedoch auf jene Personen zurückgreifen, die für den Mangel verantwortlich sind, etwa auf den Planer, den ausführenden Unternehmer oder einen Unterhaltsdienstleister.

Aus unserer Beratungspraxis wissen wir, dass der Rückgriff nur so gut funktioniert wie die Dokumentation. Wer belegen kann, wann welches Bauteil von wem erstellt, geprüft oder instand gesetzt wurde, setzt seine Ansprüche durch. Fehlen die Nachweise, bleibt der Schaden beim Eigentümer.

Werkeigentum und Werkbegriff nach Art. 58 OR

Der Werkbegriff ist weit gefasst. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts gelten als Werk alle Gebäude sowie bauliche und technische Anlagen, die künstlich hergestellt oder angeordnet und dauerhaft mit dem Erdboden verbunden sind. Ob direkt oder indirekt spielt dabei keine Rolle.

Dazu zählen unter anderem folgende Objekte:

• Gebäude aller Nutzungsarten, von der Schulanlage bis zur Produktionshalle
• Bestandteile und Zubehör wie Treppen, Aufzüge, Leitungen, Dächer und Fassaden
• Strassen, Trottoirs, Brücken, Perrons und Parkierungsanlagen
• Mauern, Absperrungen und Schutzbauten als Teile einer Verkehrsanlage
• Aussenanlagen wie Spielplätze, Sportanlagen, Schwimmbäder oder signalisierte (und durch Umgestaltung des Bodens geschaffene) Wanderwege

Auch die unmittelbare Umgebung eines Werks kann in die Unterhaltspflicht fallen. So kann die im Rahmen eines Spielplatzes errichtete und gestaltete Spielwiese ein Werk darstellen..

Wann liegt kein Werk vor?

Nicht alles, was Schaden anrichten kann, ist auch effektiv ein Werk. Die drei nachfolgenden Fälle fallen in der Regel aus der Haftung heraus.

• Bäume und Felsen: Was von Natur aus gewachsen ist, bleibt ein Naturerzeugnis. Wird ein Baum jedoch gepflanzt und gepflegt, kann er als Werk gelten.
• Trampelpfade: Ein Weg, der durch blosses Begehen entsteht, ist kein Werk. Ein Wanderweg stellt dagegen grundsätzlich ein Werk dar.
• Bewegliche Gegenstände: Was nicht fest mit dem Boden verbunden ist, fällt aus dem Werkbegriff heraus.

Wer ist Werkeigentümer?

Werkeigentümer ist, wem das Werk sachenrechtlich gehört, also der im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Die Haftung knüpft an diese formelle Stellung an. 

Wichtig ist die Abgrenzung zu jenen Personen, die das Werk lediglich nutzen oder bewirtschaften.

• Mieter und Pächter haften nach Art. 58 OR grundsätzlich nicht, verantwortlich bleibt die Eigentümerschaft.
• Verwaltungen und Facility-Management-Dienstleister handeln im Auftrag. Ihre Pflichtverletzung kann eine vertragliche Haftung auslösen und einen Rückgriff ermöglichen. Nach aussen haftet weiterhin der Eigentümer.
• Baurechtsberechtigte gelten als Eigentümer des Bauwerks auf fremdem Grund und haften selbst.
• Mit- und Stockwerkeigentümer haften für gemeinschaftliche Teile gemeinsam. Wichtig, bei Sondernutzungsrechten kommt es auf die konkrete Ausgestaltung an.
• Gemeinwesen haften für Strassen und öffentliche Anlagen ebenfalls nach Art. 58 OR, denn das Bundesgericht wendet die privatrechtliche Norm auch auf Kantone und Gemeinden an.

Voraussetzungen der Werkeigentümerhaftung

Damit die Haftung greift, müssen mehrere Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sein. Dabei handelt es sich um folgende fünf Voraussetzungen:

Wann liegt ein Werkmangel vor?

Ein Werkmangel besteht, wenn das Werk beim bestimmungsgemässen Gebrauch jene Sicherheit vermissen lässt, welche erwartet werden darf. Massgebend ist ein objektiver Massstab, denn es kommt auf den Zustand des Werks an und nicht auf das Wissen oder die Sorgfalt des Eigentümers. Zwei Faktoren prägen dabei die Beurteilung.

• Faktor 1 – Zweckbestimmung: Ein Industrieareal mit beschränktem Zutritt wird anders beurteilt als ein öffentlich zugängliches Verwaltungsgebäude oder ein Spital mit mobilitätseingeschränkten Nutzern.
• Faktor 2 – Zumutbarkeit: Sicherungsmassnahmen sind umso eher geschuldet, je grösser die Gefahr und je geringer der Aufwand ist. Eine günstige Markierung, die ein schweres Sturzrisiko beseitigt, gilt regelmässig als zumutbar. Bei sehr hohen Kosten und geringer Gefahr fällt die Abwägung anders aus.

Was bedeutet natürlicher und adäquater Kausalzusammenhang?

Ein natürlicher Kausalzusammenhang liegt vor, wenn der Mangel eine tatsächliche Ursache des Schadens war. Ohne das fehlende Geländer wäre die Person nicht abgestürzt.

Ein adäquater Kausalzusammenhang liegt vor, wenn der Mangel nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge und der allgemeinen Lebenserfahrung geeignet war, einen solchen Schaden herbeizuführen. Ein fehlendes Geländer führt erfahrungsgemäss zu Abstürzen, weshalb der Zusammenhang adäquat ist. Völlig aussergewöhnliche Geschehensabläufe fallen dagegen aus der Haftung heraus.

Warum genügt eine Haftung ohne Verschulden?

Diese Haftung ohne Verschulden bildet den Kern der Norm und erklärt ihre praktische Schärfe, denn guter Wille, die Delegation an Fachleute oder die Unkenntnis eines Mangels entlasten den Eigentümer gegenüber der geschädigten Person nicht. Wer sein Risiko im Griff haben will, muss den Zustand seiner Werke deshalb kennen und belegen können.

Die drei Haftungsarten können nebeneinander bestehen. Bei einem Schadenfall auf einer Baustelle etwa haftet der Werkeigentümer für den mangelhaften Zustand der Anlage, während für ein konkretes Fehlverhalten betreffend den Verursacher  Art. 41 OR greift.

Haftung ohne Verschulden, haftet der Eigentümer immer?

Trotz ihrer Strenge kennt auch die Werkeigentümerhaftung Grenzen. Eigentümer haften also nicht immer.

Die wichtigste Grenze bildet die Selbstverantwortung der Benützer. Eigentümer dürfen davon ausgehen, dass sich Personen normal und umsichtig verhalten. Gefahren, die mit einem Mindestmass an Aufmerksamkeit erkennbar und vermeidbar sind, begründen in der Regel keinen Werkmangel. Auch ein zweckwidriger Gebrauch des Werks liegt ausserhalb der Haftung.

Weiter kann ein Mitverschulden der geschädigten Person die Ersatzpflicht reduzieren. Grobes Selbstverschulden, das Verschulden eines Dritten oder höhere Gewalt können den Kausalzusammenhang sogar unterbrechen und die Haftung ganz entfallen lassen.

Welche Anforderungen gelten bei Kindern?

Bei Werken, die bestimmungsgemäss von Kindern benutzt werden oder aufgrund ihrer Gestaltung zu einer gefährlichen Benutzung verleiten können, gelten erhöhte Sicherheitsanforderungen. Besondere Schutzmassnahmen sind insbesondere dann geboten, wenn das Werk bei fehlender Einsicht und Vorsicht erhebliche Verletzungsgefahren birgt, ein unvorsichtiges oder zweckwidriges Verhalten vorhersehbar ist und zumutbare Sicherungsmassnahmen getroffen werden können. Die blosse Zugänglichkeit eines Werks für Kinder genügt dagegen nicht.

Denselben erhöhten Massstab wendet die Praxis bei öffentlich zugänglichen Bauten an, die auch von älteren oder mobilitätseingeschränkten Personen genutzt werden.

Genügt ein Schild mit dem Hinweis «Benützung auf eigene Gefahr»?

Die Frage, ob ein entsprechendes Hinweisschild ausreicht, stellen viele Eigentümer. Dabei fällt die Antwort eindeutig aus: Ein solcher Hinweis schliesst die Werkeigentümerhaftung nicht aus. Ein Schild macht auf ein Risiko aufmerksam, ersetzt aber keine Sicherheitsmassnahme, die technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar wäre. Wer eine Gefahr mit einfachen Mitteln beheben kann, muss sie beheben.

Sinnvoll bleiben Signalisationen dort, wo sich eine Restgefahr trotz sachgerechtem Unterhalt kaum beseitigen lässt, etwa im alpinen Gelände oder bei temporären Zuständen während Bauarbeiten. Als Ergänzung zu baulichen und organisatorischen Massnahmen sind Warnhinweise wirksam, als Ersatz dafür versagen sie.

Typische Beispiele der Werkeigentümerhaftung

Drei Fallgruppen prägen die Schweizer Praxis. In allen dreien hat das Bundesgericht mit einem Leitentscheid den Massstab gesetzt, an dem sich die Gerichte bis heute orientieren.

1. Glatteis und fehlende Schneeräumung: Ein vereister Zugang, ein ungeräumtes Trottoir oder eine glatte Aussentreppe zählen zu den häufigsten Unterhaltsmängeln. Das Bundesgericht bejahte den Werkmangel etwa bei einer Eisschicht auf dem Trottoir direkt vor der Ausgangstür eines Sportgeschäfts (BGE 118 II 36). Entscheidend ist die Reihenfolge der Massnahmen, denn zuerst muss der Eigentümer die Gefahr im Rahmen des Zumutbaren beseitigen, also räumen, salzen oder einen Teppich auslegen. Erst wenn das nicht ausreicht, kommt das Warnschild dazu.
2. Schlecht erkennbare Niveauunterschiede in Gebäuden: In einem bekannten Entscheid stürzte eine achtzigjährige Frau über eine zwölf Zentimeter hohe Einzelstufe im Vorraum der Hoteltoiletten (BGE 117 II 399). Das Bundesgericht bejahte den Werkmangel, weil die Stufe farblich kaum vom übrigen Boden abgehoben war und ein Hinweis fehlte. Bei Gebäuden mit Publikumsverkehr gilt ein strengerer Massstab, denn auch ältere und behinderte Personen müssen sich darin ohne besondere Aufmerksamkeit sicher bewegen können.
3. Strassen und Verkehrsflächen der öffentlichen Hand: Schlaglöcher, Spurrillen, fehlende Signalisation oder eine ungenügende Beleuchtung können einen Werkmangel begründen, und das Bundesgericht wendet auf Kantone und Gemeinden als Strasseneigentümer ebenfalls Art. 58 OR an. Der Massstab fällt hier allerdings milder aus als bei einem einzelnen Gebäude, weil ein ganzes Strassennetz zu unterhalten ist. Gehaftet wird dennoch, sobald eine Gefahr voraussehbar und vermeidbar war. In einem Fall musste ein Kanton für einen Glatteisunfall einstehen, weil der Wetterbericht die Eisbildung angekündigt hatte und der Strassenwärter trotzdem auf das Salzen verzichtete (siehe Entscheidzusammenfassung der BFU).

Wie können Werkeigentümer Haftungsrisiken reduzieren?

Steuerbar sind dagegen der Zustand des Immobilienportfolios und die Fähigkeit, diesen Zustand jederzeit zu belegen. In der Praxis haben sich fünf Ansatzpunkte bewährt.

1. Zustand systematisch erfassen. Objekte und Bauteile werden nach einheitlicher Methodik bewertet, statt nach Zufall und Erfahrungswissen einzelner Personen.
2. Kontrollen regelmässig durchführen und dokumentieren. Periodische Begehungen mit nachvollziehbarem Protokoll bilden die Grundlage für den Nachweis sorgfältigen Unterhalts.
3. Mängel nach Risiko priorisieren. Sicherheitsrelevante Mängel gehören vor rein ästhetische Massnahmen, denn eine risikobasierte Priorisierung macht Budgetentscheide begründbar.
4. Unterhalt langfristig budgetieren. Aufgeschobener Unterhalt erhöht das Haftungsrisiko unmittelbar, weshalb eine mehrjährige Investitionsplanung den Instandsetzungsbedarf und die verfügbaren Mittel in Balance hält.
5. Verantwortlichkeiten klar regeln. Verträge mit Planern, Unternehmern und Dienstleistern sollten Pflichten und Nachweise so festlegen, dass ein Rückgriff nach Art. 58 Abs. 2 OR gelingt.

Wie unterstützt Stratus Eigentümer dabei?

Stratus wurde entwickelt, um Immobilien- und Infrastrukturportfolios strategisch zu steuern. Ob Städte und Gemeinden, Spitäler, Hochschulen, Industrieunternehmen oder Immobilienverwaltungen, mit Stratus haben Sie die perfekte Lösung.

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