NERO Immobilien: Vom Verwalter zum strategischen Partner

• Das Unternehmen: 
  Immobilienverwaltung im Raum Zürich und Aargau; betreut private Renditeeigentümer und Stockwerkeigentümergemeinschaften.
• Die betreuten Immobilienpostolios:
  Wohnliegenschaften mit vier bis 59 Wohnungen; etwa je zur Hälfte Renditeliegenschaften und Stockwerkeigentum.
• Die Stratus-Nutzung:
  Zustandsbewertung und langfristige Investitionsplanung als Grundlage für die Beratung von Eigentümern; Priorisierung anstehender Massnahmen, Finanzplanung und vorausschauende Entwicklung der Liegenschaften.
• Stratus-Version im Einsatz:
  Stratus 7.x; seit 2025 schrittweise eingeführt, insbesondere bei Neumandaten ohne bestehende Zustandsanalyse oder langfristige Planung.

Ein Badezimmer wird saniert. Zwei Jahre später folgt die Gesamtsanierung der Liegenschaft. In einem anderen Objekt werden über mehrere Jahre hinweg einzelne Küchen und Bäder erneuert. Für sich betrachtet können solche Massnahmen durchaus sinnvoll sein. Im Gesamtzusammenhang stellt sich jedoch die Frage, ob sich Investitionen nicht besser bündeln liessen. Leider wird das oft erst im Rückblick deutlich

Solche Erfahrungen kennt man bei der NERO Immobilien AG auch. Die Immobilienverwaltung wurde vor sechs Jahren gegründet und betreut im Raum Zürich und Aargau private Renditeliegenschaften und Stockwerkeigentümergemeinschaften mit vier bis 59 Wohnungen. 

Erfahrene Immobilienverwaltung mit grossem Kundenstamm

Als Verwaltung brachte sie ihre Erfahrung ein, wenn eine konkrete Sanierung oder Investition anstand. Damit wurden wichtige Fragen meist anlassbezogen beantwortet, jedoch nicht systematisch und mit Blick auf die kommenden zehn oder zwanzig Jahre. „Die Finanzplanung einer Liegenschaft lag früher grundsätzlich in der Verantwortung der Eigentümer“, erklärt Corinne Roos, Leiterin Facility Management bei NERO.

Heute geht NERO einen Schritt weiter: Das Team kann frühzeitig zeigen, welche Massnahmen in den kommenden Jahren anstehen, wie sie zusammenhängen und wie Eigentümer gestützt darauf ihre Investitionen sinnvoll priorisieren können, und dabei Zeit und Kosten sparen.

Die Liegenschaft als Ganzes betrachten

Seit rund einem Jahr setzt NERO Immobilien dafür Stratus ein. Die Lösung aus dem Hause Basler & Hofmann ist eine seit vielen Jahren etablierte Software für das strategische Management von Immobilienportfolios. Eigentümern können damit ihre Liegenschaften schnell erfassen, bewerten und die nötigen Investitionen über viele Jahre im Voraus erkennen.

Dazu werden vorhandene Unterlagen ausgewertet und die Liegenschaft vor Ort detailliert aufgenommen. Der aktuelle Gebäudezustand, die Abnutzung der einzelnen Bauteile (also zum Beispiel Dach, Fassade, Fenster, Heizung etc…), allfällige Schäden und weitere Beobachtungen werden mit Stratus dokumentiert. Daraus erstellt die Verwaltung einen Zustandsbericht. 

Zustandsbericht zeigt Gesamtbild der Liegenschaft

Dieser verbindet den aktuellen Zustand der Bauteile mit ihrer statistischen Lebensdauer und den relevanten Kostenkennwerten und leitet eine langfristige Finanzplanung ab. Entscheidend ist dabei die fachliche Einordnung. Bei Bedarf werden daher Architekten, Fachplaner oder Handwerker hinzugezogen.

So entsteht aus vielen einzelnen technischen und baulichen Themen ein Gesamtbild der Liegenschaft: Welche Investitionen zeichnen sich ab? Was sollte zuerst angegangen werden? Welche Massnahmen lassen sich sinnvoll bündeln? Und welche finanziellen Mittel werden dafür in den nächsten Jahren voraussichtlich benötigt?

Entscheiden, was jetzt wichtig ist - und was warten kann

Wie das funktioniert, zeigt ein neues Mandat von NERO Immobilien im Kanton Aargau. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft (STEW) umfasst fünf Einheiten, die Liegenschaft ist rund 15 Jahre alt. Es bestanden verschiedene Unterhalts- und Servicethemen, mehrere Wasserschäden und Probleme am Dach. Zudem war die Solaranlage seit längerem defekt und die Warmwasserversorgung funktionierte in der Folge nicht mehr ausreichend.

Die Herausforderung für die STEW bestand nicht allein darin, diese Probleme zu beheben. Die Eigentümer mussten gemeinsam, entscheiden, welche Lösung für die Liegenschaft sinnvoll ist und welche Investitionen zu welchem Zeitpunkt anstehen. Gerade bei der Warmwasserversorgung gab es verschiedene technische Möglichkeiten mit stark abweichenden Kostenfolgen.

Stratus bündelt die Informationen

Die Informationen aus Begehung und Analyse wurden in Stratus zusammengeführt, mögliche Synergien identifiziert und die anstehenden Massnahmen priorisiert. Für die unmittelbar anstehenden technischen Fragen wurden zusätzlich Handwerker einbezogen und verschiedene Offerten eingeholt.

Das führte zu einer konkreten Entscheidung: Die Eigentümerschaft entschied sich gegen die Wiederinbetriebnahme der bestehenden Solaranlage und für eine günstigere, für den aktuellen Bedarf passendere Lösung der Warmwasserversorgung. Andere Massnahmen wurden bewusst auf das folgende Jahr verschoben. Sie sind damit nicht vom Tisch, sondern Teil einer nachvollziehbaren Priorisierung.

Stratus lieferte eine Informationsbasis, die von allen akzeptiert wird

Gerade im Stockwerkeigentum treffen unterschiedliche Interessen aufeinander. Wer selbst in seiner Wohnung lebt, setzt möglicherweise andere Prioritäten als ein Eigentümer, der sie vermietet. Dem einen ist die Optik der Fassade wichtig, dem anderen die Gebäudetechnik. Gleichzeitig müssen Investitionen von allen Eigentümern gemeinsam getragen und mit den verfügbaren Mitteln im Erneuerungsfonds in Einklang gebracht werden.

Der mit Stratus erstellte Zustandsbericht schafft dafür schnell und zuverlässig einen gemeinsamen Ausgangspunkt. Dank der wissenschaftlich fundierten Methode «Stratus», die die Alterungskurven einzelner Bauteile über Jahrzehnte empirisch überprüft hat, können die empfohlenen Sanierungszeitpunkte und die voraussichtlich anfallenden Kosten verlässlich prognostiziert werden. 

Gleiche Informationen für alle

Alle Beteiligten verfügen damit über dieselben Informationen zum Zustand der Liegenschaft, zu anstehenden Massnahmen und deren zeitlicher Planung sowie zu den Kosten. In dem Zusammenhang kann überprüft werden, ob der bestehende Erneuerungsfonds ausreichend bespart wird, um die notwendigen Investitionen in der Zukunft zu tragen.

Weil auch Massnahmen, die erst in fünf oder sieben Jahren relevant werden, sichtbar werden, bekommt die Liegenschaft eine langfristige Perspektive. Kurzfristige Wünsche lassen sich gegenüber längerfristig notwendigen Investitionen einordnen und Mittel gezielter einplanen. Negative Überraschungen sind praktisch ausgeschlossen.

NERO als strategischen Partner der Eigentümerschaft

Für NERO Immobilien bedeutet diese Veränderung der Arbeitsweise einen grossen Entwicklungsschritt. Das operative Tagesgeschäft bleibt unverändert wichtig. Aber die Betreuung und Beratung von Eigentümern erhält eine langfristige, strategische Komponente.

„Wir sehen einen Switch in der Beratung von der klassischen Bewirtschaftung hin zum langfristigen Partner für Immobilienbesitzer“, beschreibt Corinne Roos den Anspruch ihres Unternehmen. Mit den Informationen, die Stratus bereitstellt, kann die NERO Immobilien die Immobilie als Ganzes betrachten, Investitionen vorausschauend planen und Eigentümer frühzeitig auf künftige Entscheidungen vorbereiten. 

zur Themenseite “Stratus für Immobilienverwaltungen”

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