«Eigentümer erwarten heute mehr als klassische Bewirtschaftung»

Frau Roos, seit rund einem Jahr setzen Sie Stratus bei Ihren Mandaten ein. Was können Sie Eigentümern heute anbieten, was früher nicht Teil der klassischen Bewirtschaftung war?

Die langfristige Planung lag früher grundsätzlich bei der Eigentümerschaft. Wir haben beraten, wenn eine konkrete Sanierung oder Investition anstand. Mit Stratus können wir diese Perspektive heute systematisch in unsere Betreuung integrieren.

Heute erfassen wir den Zustand der Liegenschaft und verbinden ihn mit den Lebensdauern der Bauteile und einer Finanzplanung über 20 Jahre. Dadurch können wir beispielsweise zeigen, wann grössere Erneuerungen voraussichtlich notwendig werden, welche Investitionen sich zeitlich überschneiden und wie sich der Finanzbedarf entwickelt. 

Damit können wir dem Eigentümer eine Grundlage geben, auf der er grössere Investitionen rechtzeitig und fundierter entscheiden kann. Gerade bei mehreren Liegenschaften ermöglicht dies eine langfristige, koordinierte und nachhaltige Finanzplanung.

Wie verändert diese langfristige Sicht konkrete Entscheidungen?

Dadurch, dass wir die Instandsetzungsbedarfe schon sehr weit im Voraus erkennen, bereiten wir Investitionsentscheidungen früher vor und können sie besser priorisieren.

Wenn wir beispielsweise sehen, dass eine Heizung in einigen Jahren das Ende ihrer Lebensdauer erreicht, können wir rechtzeitig klären, welche Alternativen für diese Liegenschaft sinnvoll sind. Dann geht es nicht erst beim Ausfall um die Frage, ob wieder dasselbe System eingebaut wird oder ob beispielsweise eine andere Wärmeversorgung oder eine energetische Gesamtlösung sinnvoller wäre.

Gerade beim Stockwerkeigentum treffen sehr unterschiedliche Interessen aufeinander. Wie hilft eine gemeinsame Datengrundlage?

Das erleben wir in der Praxis sehr deutlich. Manche Eigentümer wohnen selbst in der Liegenschaft, andere vermieten ihre Wohnung. Der eine gewichtet die Optik stärker, dem anderen ist die Gebäude-technik wichtiger. Gleichzeitig müssen Investitionen gemeinsam beschlossen und über die vorhandenen Mittel finanziert werden. 

Es ist daher wichtig, zunächst einen gemeinsamen Wissensstand herzustellen. Alle Parteien erhalten denselben Bericht und sehen den gleichen Zustand, die gleichen anstehenden Themen und unseren Priorisierungsvorschlag. Dann können wir beispielsweise sagen: Dieses Problem sollten wir jetzt lösen. Oder: Diese Massnahme ist notwendig, aber voraussichtlich erst in fünf Jahren. Trotzdem sollten wir den Erneuerungsfonds schon heute aufstocken. 

Welche Rolle spielt die langfristige Planung beim Erneuerungsfonds einer Stockwerkeigentümergemeinschaft?

Beim Stockwerkeigentum können wir den langfristigen Investitionsbedarf dem vorhandenen Erneuerungsfonds gegenüberstellen. Pauschale Einlagen reichen dafür nicht immer aus. Entscheidend ist, welche Erneuerungen bei der konkreten Liegenschaft tatsächlich anstehen und welche Mittel dafür benötigt werden. Genau das können wir heute transparent aufzeigen. Damit bekommt die Diskussion über die Höhe des Erneuerungsfonds eine sachliche Grundlage. Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts könnte die Planung des Erneuerungsfonds bei selbstbewohntem Eigentum zusätzlich an Komplexität gewinnen.

Welche Rolle spielt Stratus in Ihrer Verwaltungspraxis?

Wir starten mit den Unterlagen, die zur Liegenschaft vorhanden sind, und erfassen die relevanten Daten in Stratus. Danach gehe ich selbst durch das Gebäude, dokumentiere die Bauteile und ihren Zustand, nehme Schäden auf und mache Fotos. Anschliessend bewerten wir die Liegenschaft und erstellen daraus einen Zustandsbericht. Über die hinterlegten Lebensdauern sehen wir, wann einzelne Bauteile voraussichtlich erneuert werden müssen. Daraus können wir die längerfristige Finanzplanung entwickeln. Zusätzlich prüfen wir, ob der Erneuerungsfonds zur erwarteten Entwicklung passt. 

Am Ende erhält der Eigentümer also nicht einfach Daten aus einer Software, sondern einen Bericht mit einer von uns eingeordneten Grundlage für die nächsten Entscheidungen.

Wie hat sich Ihre Art der Betreuung dadurch verändert?

Die klassische Bewirtschaftung bleibt unsere Basis. Mit der langfristigen Planung kommt aber eine zweite Ebene hinzu: Wir können gemeinsam mit dem Eigentümer die langfristige Entwicklung seiner Immobilie gestalten. Das reicht bis zur Nachfolge und den Themen Erben und Vererben. Wenn eine Liegenschaft an die nächste Generation übergeht, sollte kein abgewohntes Gebäude übergeben werden, sondern eine gut gepflegte, zukunftsfähige Immobilie oder zumindest ein klarer Fahrplan. Dazu können wir dank Stratus viel beitragen. 

Welche Rückmeldungen von Kunden erhalten Sie?

Diejenigen, die verstehen möchten, was bei ihrer Liegenschaft ansteht, schätzen das sehr. Unsere Eigentümer sehen, dass wir nicht einfach unseren Daily Job im Sinne einer klassischen Bewirtschaftung machen, sondern dass wir strukturiert Daten aufbauen, langfristig planen und mit eigenen Vorschlägen auf sie zukommen. Das schafft eine andere Qualität der Betreuung. Ich denke schon, dass wir damit heute ziemlich weit vorne sind.

Wir entwickeln diese Kompetenz bewusst weiter, weil wir überzeugt sind, dass genau diese Art der Beratung für Eigentümer immer wichtiger wird.

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